Vendere casa è molto più semplice se arrivi al rogito con i documenti pronti. L'elenco di base non è cambiato, ma nel 2025-2026 ci sono un paio di novità che conviene conoscere.

I documenti indispensabili

  • Titolo di provenienza: l'atto con cui sei diventato proprietario (acquisto, donazione, successione).
  • Visura e planimetria catastale, che devono corrispondere allo stato reale dell'immobile: la conformità catastale è richiesta a pena di nullità dell'atto.
  • APE (vedi sotto), obbligatorio e da allegare al rogito.
  • Regolarità edilizia ("stato legittimo") dell'immobile.
  • Dichiarazioni di conformità degli impianti (o dichiarazione di rispondenza).
  • Per il condominio: attestazione dell'amministratore su spese pagate e insolute.

Una precisazione utile: a differenza di catasto e regolarità edilizia, la documentazione degli impianti non è un allegato obbligatorio a pena di nullità — è una tutela per chi compra e una buona prassi, non un requisito di validità dell'atto.

APE: attenzione alla nuova scala (in arrivo)

L'APE dura 10 anni ed è obbligatorio in vendita, con la classe energetica da indicare già nell'annuncio (le sanzioni per l'omissione arrivano fino a 18.000 €). La direttiva europea "case green" introdurrà una nuova scala energetica armonizzata A-G, ma a metà 2026 l'Italia non ha ancora recepito la direttiva: fino al decreto attuativo continua a valere la classificazione attuale (A4→G). In pratica l'APE che hai resta valido, ma tieni d'occhio gli aggiornamenti se stai per rifarlo.

La novità: il decreto "Salva Casa"

Il decreto Salva Casa (2024, ormai a regime) ha reso più semplice dimostrare la regolarità edilizia:

  • lo "stato legittimo" si prova con l'ultimo titolo abilitativo valido, senza ricostruire tutta la storia dell'immobile;
  • sono state ampliate le tolleranze costruttive: piccole difformità (misure, finiture, posizione degli impianti) non bloccano più la vendita.

Restano da sanare le difformità più rilevanti: se c'è una pratica in corso, notai e banche di solito attendono che sia conclusa prima del rogito. E l'applicazione concreta varia da Regione a Regione.

Cosa arriva: il fascicolo del fabbricato

Con il nuovo Codice dell'Edilizia si va verso un fascicolo digitale del fabbricato (storia edilizia, titoli, certificazioni). Nel 2026 è in fase di transizione e non è ancora un obbligo generalizzato per vendere, ma è la direzione: la casa avrà sempre più una "cartella" digitale.

Le regole edilizie cambiano e hanno attuazione regionale: prima di mettere in vendita, fai verificare la conformità catastale e urbanistica da un tecnico e dal notaio.

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